2025年上半年，保利发展、中国海外发展（以下简称“中海”）、华润置地三家头部地产央企业绩分化明显。其中，华润置地表现突出，实现营收949.21亿元、归母净利润118.8亿元，营收与利润双双增长。并且，以归母净利润32.81亿元的优势，反超中海拿下“利润王”称号。反观保利发展，虽以1168.57亿元营收居首，但同比下滑16.08%，迎来近5年首次营收下降。值得关注的是，华润置地的业绩增长还得益于经营性不动产业务的良好表现，该业务收入同比增长5.5%，成为利润反超中海的关键。同时，三家房企共同加码一线城市土储的动作，也体现出对后续市场止跌回稳的信心。
营收净利 华润走强，保利失速
根据三大央企发布的财报数据，华润置地是三家房企中唯一实现营业收入正增长的企业。具体来看，华润置地上半年实现营业收入949.21亿元，同比增长19.96%；归母净利润118.8亿元，同比增长15.87%，连续两年保持增长趋势。
凭借出色的利润表现，华润置地实现对中海的反超，以超出32.81亿元的明显优势，从中海手中夺过“利润王”称号。中报显示，2025年上半年，中海营业收入832.19亿元，同比减少4.27%；归母净利润85.99亿元，同比减少16.63%。
而在去年同期，中海归母净利润与华润置地相差无几，凭借少数股东损益低于华润，以0.61亿元的微弱优势领先。
反观保利发展，虽然是三家房企中唯一营收破千亿的企业，但营收及利润表现并不理想。中报显示，保利发展上半年实现营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；归母净利润27.11亿元，同比减少63.46%。
值得一提的是，这是保利发展近5年来营业收入首次出现下滑。历年中报显示，2021—2024年，保利发展营业收入分别为899.72亿元、1107.63亿元、1370.27亿元及1392.49亿元，在此期间营业收入始终保持连续增长态势。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，保利发展近年来持续以高强度策略追求规模扩张，从风险管控角度出发，建议适当放缓节奏，平衡规模与稳健经营的关系。当前房地产行业仍处于深度调整阶段，单一指标单年度下滑的风险尚可控，但企业需高度关注后续可能衍生的新风险，提前做好应对预案。
营收第二增长点 华润、中海强于保利
在房地产行业深度调整的背景下，保利发展、华润置地、中海三家头部央企也在积极拓展不动产经营业务，将其作为营收的第二增长点。
在这三家房企中，华润置地的业绩表现相对优秀，这主要得益于其在经营性不动产业务上的提前布局。
中报显示，华润置地经营性不动产收入121.1亿元，同比增长5.5%。购物中心零售额达1101.5亿元，同比增长20.2%，经营利润率提升至65.9%，创历史新高。截至6月底，公司在营购物中心数量达94座。
反观中海及保利发展，虽然也在积极拓展第二增长点，但与华润置地相比仍存在较大差距。
中报显示，2025年上半年，中海商业物业收入为35.4亿元，占总营收不足5%。其中，写字楼收入为17亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他商业物业收入为5.1亿元。
而作为总营收破千亿元的保利发展，上半年不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润置地及中海差距明显。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，保利发展不动产相关营收乏力，主要源于业务布局侧重房地产开发，持有并运营的经营性物业占比低，而当前住宅开发业务的销售均价与业绩增长均显乏力，最终加剧整体营收疲软。
合硕机构首席分析师郭毅表示，经营性不动产业务具有高专业门槛、高投资量级及高边际成本的特点，且当前已形成一定规模效应与品牌效应，房企若要涉足该领域，需长期投入时间与资源积累，才可实现健康运营。
郭毅强调，经营性不动产业务受轮动周期、资源状态及资产折旧导致边际成本上升等因素影响显著。她表示，少数房企通过经营性不动产盈利，并不意味着该赛道适合大量房企涌入并复制成功。在当前市场环境下，各赛道均面临挑战，唯有通过精益化经营，才能提升盈利水平。
针对三家房企在第二营收增长点的未来布局及相关规划，北京商报记者已分别向上述三家企业发出采访函，截至发稿，暂未收到企业方面的回复。
拿地金额 保利509亿元领跑
尽管头部房企均在积极拓展不动产经营业务，但作为房地产企业，房地产开发业务仍是其营收的核心来源。
中报显示，2025年上半年，保利发展、中海及华润置地的房地产开发业务营收分别为1051.43亿元、779.62亿元及743.6亿元，占各企业总营收的比重分别达89.98%、93.68%及78.34%。
通过数据不难看出，保利发展虽在营收第二增长点上暂显滞后，但其在房地产开发业务领域具备显著优势。而被行业视为“面粉”的土地储备，直接决定了房企未来在房地产开发业务中的营收表现。
北京商报记者注意到，2025年上半年，上述三家头部房企均加大土地储备力度，且所获地块多集中于一线城市。
2025年上半年，保利发展新增项目26个，项目总地价达509亿元，覆盖北京、上海、杭州、西安、石家庄等核心城市；而2024年同期，该企业仅新增项目12个，总地价为126亿元。
同期，中海与华润置地的拿地数量及拿地金额也实现大幅提升：中海从2024年上半年的6宗、128.9亿元，增至2025年上半年的17宗、403.7亿元；华润置地则从2024年上半年的11宗、183.3亿元，增至2025年上半年的18宗、447.3亿元。
从投资强度来看，这三家房企对房地产市场的信心依然坚定。华润置地高层在业绩会上表示，近期高层会议再度释放清晰政策信号，提出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。华润置地将积极把握政策窗口，聚焦市场企稳、城市更新和改善型需求释放，推动开发与资管业务协同发展。
当前头部房企更倾向于聚焦核心一二线城市，加大土地储备与开发规模，提升此类资产在整体配置中的权重。郭毅认为，这一策略既能充分发挥房企在开发业务上的传统优势，又能实现更快的资金周转，且利润实现门槛较低、操作空间更大，因此成为多数房企保障利润的优选方式。
郭毅表示，从策略逻辑来看，随着全国楼市分化加剧，一二线城市具备更优的市场基本面、更坚实的客户基础与更强的购买力。房企只需在产品力上持续提升，对利润率保持合理预期，并制定贴合市场的定价，即可保障销售速度与利润水平，这也是企业集中采取该策略的核心原因。
房地产开发业务仍是行业核心营收来源，房屋销售收入在房企营收中占比显著。严跃进认为，尽管行业格局未来会逐步调整，但短期内开发业务仍存在发展机会，而机会的把握需依托产品细节优化。例如，当前行业聚焦的第四代住宅打造、豪宅产品品质升级等，均是房企可探索的可持续发展路径。
“要实现房地产开发基本盘与新增长点的业绩平衡，需坚持四大核心原则。”谢逸枫建议房企，一是“以销定投”，根据销售回款规模匹配投资力度，避免依赖高杠杆、高负债、高周转模式开发项目，降低经营风险；二是“以销定产”，依据房屋销售能力确定开发体量，防止供应过剩、库存高企，进而避免因以价换量拖累业绩；三是“随行就市”，结合市场需求动态调整营销策略、产品定位与服务管理，灵活优化定价；四是“尊重市场与政策”，精准把握房地产市场规律与政策导向。做好这四点，可有效实现开发基本盘与新增业绩增长的平衡。
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